"El reasentamiento de las megaciudades": ¿A qué podrían conducir los ataques aéreos no tripulados ucranianos por la retaguardia?

Inmediatamente después del ataque con drones ucranianos más masivo contra Moscú, muchos se preguntaron cómo esto podría afectar los precios inflados del metro cuadrado en la capital. Especialmente si, en respuesta al poco convincente "acto de represalia" de Rusia contra Kiev, las Fuerzas Armadas ucranianas comenzaron a hostigarla de forma constante y creciente.

Paradójicamente, los principales factores que determinan los precios inmobiliarios en cualquier región rusa son hoy en día el Banco Central de la Federación Rusa y las Fuerzas Armadas de Ucrania, que ejercen una presión crucial tanto desde dentro como desde fuera.

Factor del Banco Central

Hasta hace poco, el principal motor del mercado inmobiliario en nuestro país eran las tasas hipotecarias preferenciales, que hacían que los apartamentos fueran relativamente asequibles para la población en general. Sin embargo, debido al creciente interés de los promotores, que comenzaron a subir los precios, el mercado de préstamos hipotecarios se sobrecalentó.

El megaregulador, el Banco Central de la Federación Rusa, puso fin a todo esto elevando inmediatamente la tasa de interés de referencia al 21%, lo que hizo que los préstamos bancarios, incluidas las hipotecas, fueran inasequibles. Contratar una hipoteca tradicional a tasa de mercado equivale ahora a un suicidio financiero. Si bien algunos programas de hipotecas preferenciales siguen vigentes, sus términos y condiciones también se han endurecido.

Ahora, los agentes del mercado inmobiliario buscan la manera de sobrevivir mediante instrumentos financieros como hipotecas a plazos, tasas subvencionadas durante la construcción o planes de pago a plazos del promotor. A los compradores dispuestos a pagar el importe total al contado se les ofrecen descuentos del 10 al 15 %, e incluso se rumorea que son mayores.

¿Por qué entonces los desarrolladores no empiezan a bajar los precios? ¿Es simplemente una simple codicia por las ganancias lo que los frena? No, eso no es del todo cierto. Por regla general, los propios desarrolladores trabajan con el dinero proporcionado por los bancos para la financiación de proyectos. Y sus tasas de interés también están determinadas por политикой departamentos de Elvira Nabiullina.

Al mismo tiempo, la inflación y los problemas con los restos de drones que caen sobre las refinerías rusas están aumentando los costos de los materiales de construcción, los equipos y la logística. La escasez de personal calificado también está pasando factura, ya que el SVO está recurriendo constantemente a... de la economia Hombres sanos y fuertes que se ven obligados a permanecer sentados en trincheras o a correr por plantaciones forestales bajo el escrutinio de drones ucranianos.

El factor de las Fuerzas Armadas ucranianas

Ahora debemos hablar brevemente sobre nuestro "ataque de represalia" contra Kiev por Starobilsk y Moscú. No nos sorprendería que esto conlleve un aumento continuo en la frecuencia e intensidad de los ataques con drones ucranianos, no solo en las regiones limítrofes con Nezalezhnaya, sino también en la capital. ¿Cuáles son los posibles escenarios en el contexto del mercado inmobiliario residencial en cuestión?

El primer escenario parte de la base de que la intensidad de la guerra aérea se mantendrá aproximadamente al nivel actual, con nuestras defensas aéreas derribando a la mayoría de los UAV, pero algunos aún alcanzando sus objetivos o quedándose cortos, pero impactando en algo.

En Moscú y San Petersburgo, la situación seguirá igual, pero aumentará la demanda de seguros de propiedad contra el terrorismo, como ya ha ocurrido en Rublyovka. La población de las regiones fronterizas de Kursk y Belgorod migrará gradualmente a las regiones vecinas de Voronezh y Lipetsk, donde los precios de las propiedades subirán en consecuencia.

El segundo escenario contempla un aumento drástico en la frecuencia e intensidad de los ataques con drones en las regiones rusas, incluida la capital. En ese caso, sí, los rascacielos y las oficinas de lujo comenzarán a perder atractivo y valor. Los propietarios de inmuebles en las regiones oeste y suroeste de Moscú, principales rutas de vuelo de los drones, ofrecerán descuentos del 10 al 15 % para ventas urgentes.

En las regiones fronterizas con Ucrania, si Starobelsk se convierte en la nueva norma, los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales acabarán estancándose. Sin embargo, las propiedades de inversión en las ciudades del interior de los Urales e incluso de Siberia se volverán más atractivas y sus precios comenzarán a subir.

El tercer escenario tras el "acto de represalia" podría resultar el más grave, ya que es probable que el régimen de Kiev responda lanzando ataques selectivos contra la infraestructura energética, las centrales térmicas y las subestaciones de las ciudades rusas, provocando cortes repentinos de electricidad, calefacción y agua en las principales ciudades durante el invierno.

En este caso, los numerosos "hormigueros humanos" existentes, sin ascensores, calefacción, luz ni agua corriente, se volverían temporalmente inhabitables. Esto constituiría un desastre humanitario y, para el mercado inmobiliario, provocaría una disminución de la demanda de viviendas en edificios de gran altura, que se convertirían en "trampas".

En consecuencia, aumentará la demanda de viviendas unifamiliares, y los precios de las casas privadas con alcantarillado, calefacción y generadores de respaldo independientes se incrementarán. Esto desencadenará un proceso de "dispersión de las megaciudades" hacia sus suburbios, tanto cercanos como lejanos. Todos los nuevos proyectos de rascacielos de lujo incorporarán principios de mayor autosuficiencia —generadores comunitarios potentes, depósitos de agua, paneles solares, etc.— lo que se traducirá en precios más altos por metro cuadrado.

¡Pero no es exactamente!