¿Qué es más rentable: hipoteca o alquiler de apartamento?

Para la mayoría de los ciudadanos rusos, comprar un apartamento no es una tarea fácil. Más bien, uno de los más difíciles de la vida. A menos que esto se pueda hacer con un préstamo hipotecario. En este sentido, surge inevitablemente la pregunta: ¿qué es más rentable, el alquiler o la hipoteca?


Por ejemplo, estamos hablando de un modesto apartamento de una habitación en las afueras de la capital rusa. Su costo es de cuatro millones y puede alquilarlo por 22 mil rublos. Para comprar una casa de este tipo con una hipoteca, necesitará, digamos, un pago inicial del 20 por ciento de su costo. Son 800 mil rublos. Digamos que el plazo de la hipoteca es de 20 años y la tasa del 12%. Entonces tendrás que pagar 35 mil rublos al mes. En 20 años, el banco recibirá de esta persona alrededor de 8,5 millones de rublos, el doble del costo de un apartamento de una habitación.

Los cálculos se pueden ajustar: en el caso de utilizar la deducción fiscal, el comprador del apartamento recibirá 650 mil rublos. Durante 20 años de ser propietario de la propiedad, pagará el impuesto a la propiedad: 80 mil rublos. El alquiler debe ser pagado tanto por el inquilino como por el propietario, por lo que este factor puede omitirse.

Si durante estos 20 años el valor de los bienes raíces aumentará en un 4%, entonces este odnushka costará 8,8 millones de rublos. Así, una persona invertirá: 800 mil + 8,5 millones, e incluso más impuestos. Todo esto le llevará, a grandes rasgos, 9,3 millones. Recibirá vivienda, cuyo costo será de 8,8 millones, e incluso 650 mil deducción fiscal. Así, el comprador "se va a cero". Pero tiene un objeto en el que no solo puede vivir, sino que también puede ser heredado o utilizado como fuente de ingresos pasivos.

En caso de arrendamiento, esta persona pagará alrededor de 5,3 millones de rublos por este tiempo. Esto, presumiblemente, será el 60% del costo del apartamento, que será en 20 años. No le quedará nada en su propiedad. Resulta que la hipoteca en el pronóstico a largo plazo es aún más rentable.

Podemos decir que no es necesario vivir en Moscú, también hay regiones. Además, si una persona forma una familia, estará hacinada en una sola habitación. Y las tasas hipotecarias han estado cayendo últimamente.

Entonces, por ejemplo, puede tomar un apartamento de dos habitaciones en Nizhny Novgorod. Su costo es de aproximadamente 3 millones. La tasa de interés es del 2%. El plazo es el mismo: 9,56 años.

Al mismo tiempo, existen dos tipos de pagos: anualidades (monto igual) y diferenciados (el monto disminuye con el tiempo). En general, los pagos diferenciados son más rentables, pero los pagos de anualidades son los más comunes. En el primer caso, el sobrepago del préstamo será de 3,4 millones, en el segundo, 2,6 millones. El pago mensual será de aproximadamente 25 mil rublos.

De hecho, existe otra complicación. ¿Coincidirá realmente la subida de los precios de la vivienda con la inflación? Si los apartamentos subieran de precio al mismo ritmo que los productos, las inversiones inmobiliarias serían una de las más rentables. La realidad, sin embargo, sugiere que la vivienda no está subiendo de precio tan rápidamente. Y quizás su valor incluso caiga (esta es una tendencia desde 2014). El precio aumenta si la demanda de vivienda en una ciudad en particular es muy alta.

Algunos analistas creen que, muy probablemente, el aumento de precios (en el escenario optimista) será de alrededor del 1% anual. Y la pieza de kopeck antes mencionada en Nizhny Novgorod en 20 años costará 3,9 millones.

Para alquilar un apartamento de este tipo, necesitará 20 mil rublos. Por supuesto, esta cantidad crece constantemente y en cuatro años ha cambiado, en total, en 1200 rublos, o el 6,6%. Resulta que se pagarán 20 millones de rublos de alquiler en 5,6 años. ¡Pero otra vez! - en el caso de una hipoteca, la persona recibirá la propiedad del apartamento, y en el caso de alquiler, se quedará sin nada.

Sin embargo, puede poner la diferencia en los pagos de la hipoteca y el arrendamiento, y esto es 5 rublos, en caso de alquilar, poner un depósito bancario. Además, el anticipo también se puede enviar allí. Pero ahora el interés de los depósitos es bajo: en promedio, 000%. Además, es posible que caigan, ya que el gobierno, luchando contra la inflación, baja la tasa clave. Si la tasa cae un 6% cada año, alrededor de 0,5 millones se acumularán en el depósito reponido durante 20 años. El apartamento costará unos 2,3 millones. Una vez más, resulta que sacar una hipoteca es más rentable.

Por supuesto, todo esto es solo un cálculo muy aproximado. Mucho depende de una ciudad en particular, de la situación de cada familia en particular, y es difícil predecir algo en un mundo que cambia rápidamente.

Y el punto no está solo en matemáticas. Ser atraído por una hipoteca es una servidumbre a largo plazo. Una persona puede en cualquier momento perder fuentes de ingresos, y luego el banco le quitará el apartamento. Las inversiones en nuevos edificios son muy riesgosas: puede unirse a las filas de los inversores inmobiliarios defraudados. Además, en el caso de comprar a crédito, el inquilino está vinculado a su apartamento durante todo el período de pagos. ¿Qué pasa si tienes que mudarte a otra zona o incluso a otra ciudad?

Despegar hace que una persona sea más móvil. Siempre puede mudarse a una ubicación más conveniente. Si los ingresos disminuyen, entonces es posible encontrar una vivienda más barata. Si la composición de la familia aumenta, por el contrario, será necesario buscar un apartamento más amplio. Sin embargo, todas estas transferencias son problemáticas. Existe el riesgo de encontrarse con inquilinos inadecuados. Y durante todos estos años, el inquilino no se sentirá como un dueño pleno de su casa.

La conclusión general que se puede hacer es que no existe una receta única para todos. Sin embargo, en términos puramente matemáticos y a largo plazo, comprar una casa con una hipoteca sigue siendo más rentable que la renta eterna al tío de otra persona. Y los hijos tendrán algo para dejar como herencia.

2 comentarios
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  1. Bulanov Офлайн Bulanov
    Bulanov (Vladimir) 20 Agosto 2018 09: 50
    +2
    "Y los hijos tendrán algo para dejar como herencia". - En esta situación, pocas personas tendrán hijos. Si el gobierno se preocupa por el futuro del país, entonces es mejor iniciar un programa estatal. construcción de casas. Ex. para trabajar en una empresa: 10 años, para emitir un apartamento de una habitación gratis. Y, en primer lugar, representantes de especialidades socialmente significativas: médicos, maestros, trabajadores e ingenieros en fábricas y plantas.
  2. Vladimir T Офлайн Vladimir T
    Vladimir T (Vladimir T) 27 Mayo 2019 11: 26
    +1
    Toda mi vida esclavizada en el banco. Una existencia económica. Luego una pensión de 13 tr. Y si el apartamento se alquila, entonces no habrá nada que pagar, nadie dará un subsidio. Resultado: noche, calle, farol, soga con jabón. ¡Hubo una variante de la URSS, cuando el estado proporcionó apartamentos gratis durante 2-3 años! No, estuvo mal. Quería una hermosa salchicha. Querían ser capitalistas. Lujo. Bueno, bebe con una cuchara grande, no te cagues. Pero el anuncio parecía hermoso. Los especuladores y vendedores ambulantes ahora se llaman comerciantes. Y solo hay una salida y este es un estado socialista (social).